不動産・非上場株式の税務上の時価の考え方と実務への応用（六訂版）

出版社：一般財団法人 大蔵財務協会

• 登録情報

  著者:

  渡邉正則　著

  出版社:

  一般財団法人 大蔵財務協会

  ISBN:

  978-4-7547-3400-8

  発刊日:

  2025-12-02

• 定価 ¥3,520 (税込)

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• 商品の紹介

  不動産や非上場株式の取引については、時価よりも低い価額で評価した場合や売買を行った場合等、課税上問題になる場面が多々あります。本書では、不動産及び非上場株式の取引時の「時価」の判断において、最新の裁決・判決に基づく各税法上（相続税法・所得税法・法人税法及び通達等）の考え方や課税関係を明確にするとともに、最近の傾向である株式価値の移転や同時に発生する法人の受贈益課税の問題、売買契約直前に相続等が発生した場合の土地や株式の評価が問題になった事例等についても詳述しています。
  
  ● 不動産の相続税法上の評価と時価・非上場株式の評価と時価について相続税法・所得税法・法人税法及び通達等、各税法上の考え方について裁決・判決をベースに詳解！
  ● 特に論点となる「低額譲渡についての判断基準」を解説！
  ● 裁決・判決の紹介と論点を整理し、課税関係が生じる場合、生じない場合を明確に記述！
  ● 最近の傾向でもある株式価値の移転や同時に発生する法人の受贈益課税の問題の他、低額譲渡に当たらないとして決定処分が取り消された事例や、自己株式の処分価額が低額として課税された事例、評価通達6項関連の最新の判例・裁決等も取り上げ解説！
  
  
  ★主要目次★
  
  第１編　不動産関係―同族関係者間での売買時等の不動産の時価
  
  １　不動産の時価の例
  　(1)　土地
  　(2)　建物
  
  ２　個人間売買時の課税と法人が絡んだ売買時の課税関係
  　(1)　個人間の場合
  　(2)　個人法人間の場合（譲渡者：個人、譲受者：法人）
  　(3)　個人法人間の場合（譲渡者：法人、譲受者：個人）
  　(4)　法人法人間の場合（譲渡者：法人、譲受者：法人）
  
  ３　裁決・判決の概要比較と方向性
  　(1)　裁決・判決のまとめ
  　(2)　親族間、同族関係者間売買か否か
  　(3)　裁判所・審判所の時価についての考え方
  　(4)　「時価より低い」と「時価より著しく低い」との差異
  　(5)　第三者間売買でもみなし贈与の規定が適用
  　(6)　時価算定における土地の権利関係の考慮
  
  ４　裁決・判決紹介
  　（親族間で土地を相続税評価額で売買）
  　１　相続税評価額で行った親族間の土地売買が相続税法第７条に規定するみなし贈与に該当しないとされた事例（H19.8.23　東京地裁判決）
  　　・参考　平成18年５月24日裁決／上記判決の基となる裁決
  　（第三者間で土地を低額で譲渡）
  　２　みなし贈与の規定を第三者間取引でも適用した事例（H17.1.12　さいたま地裁判決）
  　（親族間でアパートとその敷地を売買するときの価額）
  　３　土地建物の譲受価額が相続税法第7 条に規定する「著しく低い価額の対価」に当たるものとしてなされた贈与税の課税処分が取り消された事例（H15.6.19　裁決）
  　（親子間で使用貸借している土地の時価）
  　４　請求人が譲り受けた土地の時価について審判所が調査を行い時価を算定し、それによりみなし贈与とした事例（H21.5.22　裁決）
  　（代表取締役が会社に土地を低額で譲渡）
  　５　会社の代表取締役が会社に対し時価の２分の１未満で土地を譲渡したことについて、みなし譲渡の規定が適用された事例（H3.4.26　東京地裁判決）
  　（個人が会社に不動産を譲渡する場合の時価判定）
  　６　個人から会社に不動産を譲渡した価額が、地裁判決では時価の２分の１以上とされ、高裁判決では２分の１未満とされた事例（R4.12.7　東京高裁判決）
  　（個人から会社が低額で不動産を譲受けた場合の株主に対する贈与（株価上昇）及び会社への贈与）
  　７　個人から会社に低額で不動産を譲渡したところ、株式価値が上昇し株主に相続税（相続開始前３年以内の贈与）、会社には法人税が課された事例（事例６と同一事案）（R4.12.7　東京高裁判決）
  　（会社が代表者から土地を低額で譲受け・受贈益課税）
  　８　会社代表者から買い受けた土地は、その土地の時価よりも低額であったため、時価と譲渡価額との差を受贈益として認定した課税処分は適法とした事例（H4.2.12　宇都宮地裁判決／同年.10.29　東京高裁判決）
  
  ５　不動産の売買（取得）と相続税評価への影響（評価通達６項関係）
  　１　相続開始前に取得した不動産について評価基本通達６項を適用（時価評価）した事例（R 元.8.27　東京地裁判決／R2.6.24　東京高裁判決／R4.4.19　最高裁判決）
  　２　請求人が贈与により取得した本件土地の価額は買収予定価額ではなく評価通達により評価した価額によるべきであるとした事例（H20.3.20　裁決）
  
  ６　その他の参考裁決・判決
  　＜譲渡者個人・譲受者個人のケース＞
  　（親族間で著しく低い価額で売買）
  　　親族間での譲渡価額が著しく低いとして相続税法第7条に規定するみなし贈与に該当するとされた事例（H24.8.31　裁決）
  　（親子間で著しく低い価額で土地の譲渡があった場合の贈与税の課税）
  　　請求人は、母から、相続税法第７条に規定する「著しく低い価額の対価」で土地持分を譲り受けたものと認められるとして贈与税が課税された事例（H24.11.13　裁決）
  　＜譲渡者個人・譲受者法人のケース＞
  　　※その他判決・裁決（所法第59条適用）
  　＜譲渡者法人・譲受者法人のケース＞
  　（建物の低額譲受け・建物等の価額の算定）
  　　請求人（法人）が関連法人から譲り受けた建物等について、再建築見積価額が適正ではないとして固定資産税評価額を基礎として適正価額を計算し、低額譲受けに該当すると判断された事例（Ｈ24.8.16　裁決）
  
  ７　関連法令、通達、参考事項
  　※建物の標準的な建築価額表
  
  
  第２編　非上場株式関係―非上場株式の売買時等の時価（税務上の時価）
  
  １　各通達での規定内容等
  　(1)　相続税法（財産評価基本通達）での規定内容
  　(2)　所得税法（所得税基本通達）での規定内容とポイント
  　(3)　法人税法（法人税基本通達）での規定内容とポイント
  　(4)　所得税基本通達59-６、法人税基本通達９-１-14の純然たる第三者の考え方
  　(5)　租税特別措置法通達の規定（参考：法人が自己株式を取得する場合の時価）
  　(6)　株式の時価が問題となる場面
  
  ２　個人間売買時の課税と法人が絡んだ売買時の課税関係
  　(1)　個人間の場合
  　(2)　個人法人間の場合（譲渡者：個人、譲受者：法人）
  　(3)　個人法人間の場合（譲渡者：法人、譲受者：個人）
  　(4)　法人法人間の場合（譲渡者：法人、譲受者：法人）
  
  ３　裁決・判決の概要比較と方向性
  　(1)　裁決・判決まとめ（譲渡関係部分）
  　(2)　課税関係を判断する上でのポイント
  　(3)　同族株主にとっての時価とそれ以外の者（少数株主）にとっての時価
  　(4)　裁判所・審判所の時価についての考え方
  　(5)　第三者間の売買でもみなし贈与の規定が適用
  　(6)　低額譲渡による株式価値の移転の問題等
  　(7)　その他の論点
  
  ４　裁決・判決紹介
  　（代表取締役が少数株主から株式を低額で譲受け）
  　１　第三者から低額で非上場株式を譲り受けた場合にも相続税法第７条が適用され贈与税が課税された事例（H19.1.31　東京地裁判決）
  　（元代表取締役が従業員から株式を低額で譲受け）
  　２　従業員株主から支配株主が額面で株式を取得したところ贈与税が課税された事例（H3.11.12　仙台地裁判決）
  　（会長から同族関係のない者へ株式を譲渡する場合の時価）
  　３　同族会社の役員から非同族株主に同社株式の譲渡があったところ相続税法第７条を適用し更正処分がなされたが、取り消された事例（売買事例採用の可否含む）（H17.10.12　東京地裁判決）
  　（代表取締役が株式を取引先の会社から低額で譲受け）
  　４　非上場株式について、純資産価額（相続税評価額）を参酌した価額と取引価額との差額に対応する金額を経済的利益として一時所得と認定した事例（H15.11.20　裁決）
  　（会社が関係会社の代表取締役に株式を低額で譲渡）
  　５　請求人（法人）が非上場株式を関係会社の代表者に対して額面金額で譲渡した価額は、通常の取引価額に比べ低額であるから、その価額と譲渡価額との差額は寄附金であると認定した事例（H11.2.8　裁決）
  　（役員が株式を同族関係にない会社へ譲渡する場合の時価）
  　６　同族会社の株式を保有する会社に対し同族会社の役員がその同族会社の株式を譲渡したところ、価額が低額として純資産価額と類似業種比準価額との併用で計算すべきと更正処分されたが、その処分が取り消された事例（Ｈ13.9.25　大分地裁判決）
  　（会社の取締役がその会社の株式を関係会社へ譲渡する場合の時価）
  　７　被相続人が、自己が取締役である同族会社に株式を売却する際、類似業種比準価額の約70％で譲渡したところ、純資産価額と類似業種比準価額との併用で計算すべきとされた事例（H17.12.27　福岡高裁判決）
  　（個人が会社に株式を売却する場合の時価）
  　８　売買実例を基に株価を決定し個人から会社に株式を譲渡したが、時価の２分の１未満としみなし譲渡が適用された事例（Ｈ27.5.13　最高裁判決）
  　（個人が発行法人に著しく低い価額で譲渡した場合のみなし譲渡課税）
  　９　個人から発行会社に株式を譲渡したが、時価の２分の１未満としてみなし譲渡課税がされた事例（R5.6.1　最高裁判決）
  　（発行会社から低額で株式を取得した場合の給与課税）
  　10　株式の発行会社から低額で株式を取得（自己株式の処分）した際に、給与所得が課税された事例、発行会社に源泉徴収義務があるとされた事例（事例９と同一事案）（R5.6.1　最高裁判決）
  　（個人から発行法人への株式譲渡及び自己株の処分（株式の時価算定））
  　11　みなし譲渡所得課税及び給与課税された事例（当事者の議決権に基づく株価算定）（R4.2.14　東京地裁判決／R4.9.28　東京高裁判決／R5.3.24　最高裁判決）
  　（法人間での株式の低額譲渡による受贈益、寄附金認定）
  　12　請求人（Ａ社）の関係法人（Ｂ社）から、同法人の保有する請求人の取引会社の発行株式の全株式を取得したところ、同株式の取得価額は時価に比較して低廉であるとして当該取得価額と時価との差額は請求人に対する受贈益とされた事例（Ｈ22.9.1　裁決）
  　（譲渡価額が決まっている株式の相続税評価）
  　13　非上場株式につき発行会社との間で譲渡価額を額面による旨を誓約している場合において、額面価額による評価は採用できないとされた事例（H2.6.18　裁決）
  　（純資産価額での買取保証がある株式の相続税評価）
  　14　被相続人の所有する非上場株式について形式的には配当還元方式の評価とされるも、売却を希望するときは純資産価額の買取りが保証されていることから純資産価額方式で評価すべきとされた事例（H12.9.28　東京高裁判決）
  　（増資に伴い株式の価値の移動がある場合（個人株主から他の個人株主へ））
  　15　会社の増資に際し、増資前の持株割合を超えて新株を引き受けた場合に新株引受権による利益相当額はみなし贈与に該当するとされた事例（S56.8.27　大阪高裁判決）
  　　（参考）株式の低額譲渡に伴う株主への間接的贈与（S53.5.11　大阪地裁判決）
  　（増資に伴い株式の価値の移動がある場合（法人株主から個人株主へ））
  　16　会社の増資に際し、法人株主に割り当てられた新株引受権が失権し、個人が新株を引き受けた場合に一時所得として課税された事例（S49.1.31　裁決）
  　（法人に資産を低額譲渡することによる株式価値の移動（類似業種比準価額及び純資産価額の計算））
  　17　同族法人が個人Ｂから土地持分を時価より低い価額の対価で譲り受けたことにより、同族法人の株主である個人Ａは、株式価値の上昇に伴う経済的利益を受けたとして贈与税が課税された事例（相続税法９条適用）（Ｈ24.11.13　裁決）
  　（同族会社に著しく低い価額で出資持分の譲渡が行われたことによる株式価値の変動・実質的な同族関係者の判断）
  　18　同族会社に著しく低い価額で出資持分の譲渡が行われたことで株式の価値の増加があり、譲渡者から株主に対して贈与があったとみなされた事例（Ｈ27.4.22　東京高裁判決）
  　（出資持分の低額譲受／受贈益相当額は法人税法第22条第２項の「収益」に該当・実質的な同族関係者の判断）
  　19　同族株主（個人）から低い価額で出資持分の譲渡が行われたことで受贈益の計上漏れが指摘された事例（Ｈ27.3.27　東京地裁判決）
  　（自己株式の購入価額（譲渡者の譲渡価額）は適正か否か）
  　20　自己株式の購入価額は適正な価額であるから、資本金等の額のうち取得株式に対応する部分を超える部分については、みなし配当が生じるとした事例（H21.3.3　裁決）
  　　（参考：個人が法人に株式を譲渡した場合の時価算定上の通達解釈）
  　21　株式の時価の判断における所基通59の６と評基通188の関係（地裁判決と高裁判決で判断が相違した事例）（R2.3.24　最高裁判決）
  　　（参考：事例20に関連する相続事案）
  　22　同族株主以外の株主等が取得した株式を類似業種比準方式により評価することが正当と是認される特別な事情はないとされた事例（H29.8.30　東京地裁判決）
  
  ５　株式の売買等（売却、増資等）と相続税評価額への影響（評価通達６項関係）
  　１　売買基本合意後に相続開始があり評価通達６項が適用されたが取り消された事例（R6.1.18　東京地裁判決／R6.8.28　東京高裁判決）　
  　２　新株発行等を行い特定の評価会社から一般の評価会社に変更したことについて、６項が適用された事例（R7.1.17　東京地裁判決／R7.6.19　東京高裁判決）
  　３　事業年度の変更及び剰余金の配当により特定の評価会社から一般の評価会社に変更したことについて、６項が適用された事例（R6.3.25　裁決）
  
  ６　自己株式の論点（時価と低額譲渡）
  　１　個人の株主が発行会社に低額で株式を譲渡した場合
  　　参考１：自己株取引後の類似業種比準価額
  　　参考２：少数株主からの自己株買取り
  　２　法人の株主が発行会社に低額で株式を譲渡した場合
  　３　低額譲渡をした場合のみなし配当と譲渡収入の区分
  　４　自己株式の低額処分と給与課税
  
  ７　その他の参考裁決・判決
  　＜譲渡者個人・譲受者個人のケース＞
  　（個人間売買時の法人所有不動産の評価）
  　　対象会社の所有する土地建物は鑑定評価及び未償却残高ではなく相続税評価額で評価すべきとし相続税法第７条が適用された事例（H23.6.30　裁決）
  　＜譲渡者法人・譲受者法人のケース（１は個人含む）＞
  　（独立第三者間の取引か否かの判断と株式の評価時点が売買時期と相違する場合）
  　１　Ｂ社株式の各譲渡人は、請求人（Ａ社）の代表取締役をはじめ全員が独立第三者とは認められず、Ｂ社株式の売買価額の算定方法に経済的合理性が認められないから、Ｂ社株式の適正価額と売買価額の差額は受贈益に当たると判断された事例（H16.1.29　裁決）
  　（上場予定の株式を所有している会社の株価評価）
  　２　合併法人が被合併法人が有する株式を譲り受けるに当たり、第三者割当の際の株価が採用されず、被合併法人に寄附金認定及び合併法人に受贈益認定があった事例（H21.9.17　東京地裁判決）（確定）
  　＜譲渡者法人・譲受者個人のケース＞
  　（取引事例等を基に決定された譲渡価額）
  　　取引事例、売買事例等を基に総合的に決めた非上場株式の譲渡価額は適正と認められた事例（H4.1.31　裁決）
  　＜譲渡者個人・譲受者法人のケース＞
  　（売買実例は適正であることが前提）
  　１　法人間での株式の低額譲渡・株式の時価と取得価額との差額を受贈益と判示（Ｈ26.5.28　東京地裁判決）
  　（役員及び従業員より低額で子会社株式を取得した場合）
  　２　子会社株式を取得するに当たり時価より低いことから、時価と取得価額との差額は、受贈益の額として益金の額に算入すべきであるとされた事例（Ｈ26.6.2　裁決）
  
  
  〔参　考：上場株式を取得日終値の90％で売買することによる課税関係〕　
  　１　グループ企業間で相対取引により上場株式を売買した場合の譲渡損益（寄附金）（H27.11.19　東京地裁判決）
  　２　東証終値の９割相当額で取引された上場株式の譲渡（寄附金）（H27.1.27　東京地裁判決）
  　３　関係法人間で相対取引により上場株式を金融商品取引所の終値の約９割相当額で売買したことに対し、上場株式は金融商品取引所の取引日における終値を時価とするのが妥当であり、本件取引の対価の額を適正な価額とみるべき特段の事情もないことから、譲渡差額に相当する額は寄附金とし、取得差額に相当する額については受贈益であると判断された事例（H26.2.13　裁決）
  　４　法人間で上場株式を市場価格の９割で売買したことによる課税（受贈益・寄附金）（H25.3.19　裁決）
  
  〔参　考：上場株式を低額で譲渡した際の一時所得課税〕
  　　個人から関係会社に対する上場株式の高額譲渡について、市場価格を超える部分は一時所得と判断された事例（H25.9.27 東京地裁判決）
  
  
  ８　関連法令、通達、参考事項