譲渡所得の実務と申告（令和8年版） 出版社：一般財団法人 大蔵財務協会 登録情報 著者: 新井宏 / 大井賀津子 / 大竹泰彦 / 神田福男 / 熊﨑美杉 / 三浦賢二 共著 出版社: 一般財団法人 大蔵財務協会 ISBN: 978-4-7547-3398-8 発刊日: 2026-01-09 定価 ¥4,730 (税込) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 カートに入れる 商品の紹介 土地建物等の譲渡所得を中心に譲渡所得の計算方法や課税の特例、申告の仕方等について、最新の法令・通達(令和7年12月現在)によって解説。納税者の方々が自分で確定申告ができるように申告書記載例を多数収録し、公共事業に伴う収用等の際の事前協議の方法も詳解。● 配偶者居住権・配偶者敷地利用権に係る建物・土地等についての取得費や、低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除について詳細に解説。● 被相続人の居住用財産の譲渡所得の特別控除について、具体的な事例と記載例を用いて詳細に解説。● 居住用財産を譲渡した場合の特例について解説。● 株式譲渡益課税制度について解説。● 公益法人等に財産を寄附した場合の承認手続について解説。● 公共事業の事前協議の仕方について解説。● 令和７年12月現在の最新の法令・通達により解説。● 確定申告書・明細書の記載例を数多く収録。● 具体例に即した質疑応答を69問掲載。★主要目次★第１章 譲渡所得の範囲第１節 譲渡所得として課税されるもの１ 資産の譲渡による所得２ 特定の借地権や地役権の設定に伴って受け取る権利金などの所得３ 契約などにより資産が消滅することに伴って受け取る補償金などの所得４ 借地権の無償返還の場合の譲渡所得第２節 資産の譲渡による所得で譲渡所得以外の所得として課税されるもの１ たな卸資産等の譲渡による所得２ 営利を目的として継続的に行われる資産の譲渡による所得３ 立木の譲渡による所得第３節 譲渡所得で所得税が課税されないもの１ 生活用動産の譲渡による所得２ 強制換価手続等による資産の譲渡による所得３ 一定の有価証券の譲渡による所得４ 資産を国や地方公共団体に寄附した場合や資産を公益法人等に寄附し国税庁長官の承認を受けた場合の所得５ 重要文化財を国や地方公共団体に譲渡した場合の所得６ 相続税を納めるために資産を物納した場合の所得７ 債務処理計画に基づき資産を贈与した場合の課税の特例第２章 譲渡所得に対する課税方法第１節 分離課税と総合課税１ 分離課税となる譲渡所得２ 総合課税となる譲渡所得第２節 長期譲渡所得と短期譲渡所得の区分１ 譲渡所得の区分２ 資産の「取得の日」と「譲渡の日」第３章 譲渡所得の金額の計算第１節 譲渡所得の金額の計算方法１ 譲渡損益の計算２ 所得金額の計算第２節 収入金額１ 収入金額の確定２ 収入金額の収入すべき時期３ 一の譲渡契約によって二以上の資産を譲渡した場合の収入金額のあん分４ 借地権等を消滅させた後に土地を譲渡した場合等の収入金額の区分５ 底地を取得した後に土地を譲渡した場合等の収入金額の区分第３節 取得費１ 取得費の原則２ 土地建物等の概算取得費の特例３ 昭和27年以前に取得した総合課税の対象となる資産の取得費の特例４ 贈与・相続・遺贈によって取得した資産の取得費５ 配偶者居住権等に係る取得費６ 時価の２分の１未満の価額により取得した資産の取得費７ 交換・買換えなどの課税の繰延べの特例の適用を受けて取得した資産の取得費８ 資産の譲渡とみなされる借地権の設定等をした場合の取得費９ 相続財産を譲渡した場合の相続税額の取得費加算の特例10 国外中古建物の不動産所得に係る損益通算等の特例の適用を受けた国外中古建物を譲渡した場合の取得費第４節 譲渡費用１ 譲渡費用の範囲２ 譲渡費用の配分第４章 土地建物等を譲渡した場合の譲渡所得の税額の計算方法第１節 長期譲渡所得の場合１ 一般の場合の長期譲渡所得の税額計算２ 優良住宅地の造成等のために土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例３ 居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例第２節 短期譲渡所得の場合１ 一般の場合の短期譲渡所得の税額の計算２ 特定の場合の短期譲渡所得の税率の特例第３節 譲渡所得の区分と税率第５章 土地建物等以外の資産を譲渡した場合の譲渡所得等第１節 申告分離課税の対象となる株式等の譲渡による所得１ 株式等に係る譲渡所得等の申告分離課税制度２ 上場株式等を譲渡した場合等の各種制度（1）上場株式等に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除（2）特定口座に関する特例（3）特定管理株式等が価値を失った場合の株式等に係る譲渡所得等の課税の特例３ 国内に恒久的施設を有しない非居住者の株式等の譲渡に係る国内源泉所得に対する課税４ 特定の取締役等が受ける新株予約権の行使による株式の取得に係る経済的利益の非課税等（ストック・オプション税制）５ エンジェル税制６ 株式等を対価とする株式の譲渡に係る譲渡所得等の課税の特例７ 非課税口座内の少額上場株式等に係る配当所得及び譲渡所得等の非課税措置（NISA）８ 株式交換等に係る譲渡所得等の特例９ 貸付信託の受益権等の譲渡等による所得の課税の特例第２節 総合課税の対象となる有価証券の譲渡による所得１ ゴルフ場等の施設利用権の譲渡に類似する有価証券の譲渡２ 有価証券先物取引３ 発行法人から与えられた新株予約権等をその発行法人に譲渡した場合第３節 総合課税となる譲渡所得の計算方法第６章 収用等の場合の課税の特例第１節 特例の種類第２節 収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例（措置法第33条関係）１ 特例のあらまし２ 収用等による譲渡の範囲３ 代行買収４ 収用等又は換地処分等があった日５ 特例の対象となる補償金等６ 代替資産７ 特例の内容８ 申告等の手続第３節 交換処分等に伴い資産を取得した場合の課税の特例（措置法第33条の２関係）１ 特例のあらまし２ 特例の適用される範囲３ 同種の資産の範囲４ 代替資産の取得期限の延長の特例５ 特例の内容６ 申告等の手続第４節 換地処分等に伴い資産を取得した場合の課税の特例（措置法第33条の３関係）１ 特例のあらまし２ 特例の適用される範囲３ 特例適用上の留意点４ 申告等の手続第５節 収用交換等の場合の譲渡所得等の特別控除（措置法第33条の４関係）１ 特例のあらまし２ 特例の適用要件３ 収用等の場合の課税の繰延べの特例と収用交換等の場合の譲渡所得等の特別控除の関係４ 収用交換等により譲渡した資産のうちに土地建物等、土地建物等以外の資産及び立木がある場合の「5,000万円の特別控除」の適用順序５ 譲渡所得の他の特別控除との適用関係６ ６か月の判定の特則７ 一の収用交換等に係る事業の特則８ 申告等の手続第７章 特定事業の用地買収等の場合の譲渡所得の特別控除第１節 特例の種類第２節 特定土地区画整理事業等のために土地等を譲渡した場合の譲渡所得の特別控除（措置法第34条関係）１ 特例のあらまし２ 特例の適用要件３ 特定土地区画整理事業等のために買い取られた場合４ 代行買収５ 譲渡所得の他の特別控除との適用関係６ 申告等の手続第３節 特定住宅地造成事業等のために土地等を譲渡した場合の譲渡所得の特別控除（措置法第34条の２関係）１ 特例のあらまし２ 特例の適用要件３ 特定住宅地造成事業等のために買い取られた場合４ 代行買収５ 収用対償地として買い取られる場合の特別の契約方式等６ 特例適用上の留意点７ 譲渡所得の他の特別控除との適用関係８ 申告等の手続第４節 農地保有の合理化等のために農地等を譲渡した場合の譲渡所得の特別控除（措置法第34条の３関係）１ 特例のあらまし２ 特例の適用要件３ 農地保有の合理化等のための譲渡４ 譲渡所得の他の特別控除との適用関係５ 申告等の手続第８章 居住用財産を譲渡した場合の課税の特例第１節 居住用財産の譲渡所得の特別控除（措置法第35条第１項関係）１ 特例のあらまし２ 特例の適用要件３ 特例の内容４ 譲渡所得の他の特別控除との適用関係５ 申告等の手続６ 申告に当たっての注意点第２節 被相続人の居住用財産の譲渡所得の特別控除（措置法第35条第３項関係）１ 特例のあらまし２ 特例の適用要件３ 特例の適用が受けられない場合４ 譲渡の対価の額と適用前譲渡又は適用後譲渡の対価の額との合計額が１億円を超える場合の不適用５ 特例の内容６ 申告等の手続７ 通知義務８ 修正申告第３節 特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例（措置法第36条の２関係）１ 特例のあらまし２ 特例の適用要件３ 他の居住用財産を譲渡した場合の課税の特例との関係４ 課税長期譲渡所得金額の計算５ 買換資産の取得価額（引継価額）の計算６ 申告等の手続７ 更正の請求と修正申告８ 申告に当たっての注意点第４節 特定の居住用財産を交換した場合の長期譲渡所得の課税の特例（措置法第36条の５関係）１ 特例のあらまし２ 特例の適用要件３ 特例の内容、申告等の手続及び申告に当たっての注意点第５節 居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除（措置法第41条の５関係）１ 特例のあらまし２ 居住用財産の譲渡損失の金額３ 買換資産の取得４ 申告等の手続５ 修正申告等第６節 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除（措置法第41条の５の２関係）１ 特例のあらまし２ 特定居住用財産の譲渡損失の金額３ 申告等の手続第９章 事業用資産を譲渡した場合の課税の特例第１節 特定の事業用資産の買換えの場合の譲渡所得の課税の特例（措置法第37条関係）１ 特例のあらまし２ 特例の適用要件３ 特例の内容４ 申告等の手続５ 申告に当たっての注意点第２節 特定の事業用資産を交換した場合の譲渡所得の課税の特例（措置法第37条の４関係）１ 特例のあらまし２ 特例の適用要件３ 特例の内容、申告等の手続及び申告に当たっての注意点４ 所得税法第58条の固定資産の交換の特例と特定の事業用資産の交換の特例との相違点第10章 その他の場合の課税の特例第１節 固定資産の交換の場合の譲渡所得の特例（所得税法第58条関係）１ 特例のあらまし２ 特例の適用要件３ 特例の内容４ 申告等の手続５ 申告に当たっての注意点第２節 資産の譲渡代金が回収不能となった場合の課税の特例（所得税法第64条第１項関係）１ 特例のあらまし２ 特例の適用要件３ 特例の内容４ 適用に当たっての注意点第３節 保証債務を履行するために資産を譲渡した場合の課税の特例（所得税法第64条第２項関係）１ 特例のあらまし２ 特例の適用要件３ 特例の内容４ 申告等の手続５ 申告に当たっての注意点第４節 特定期間に取得をした土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除（措置法第35条の２関係）１ 特例のあらまし２ 特例の適用要件３ 特例の内容４ 申告等の手続第５節 低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除（措置法第35条の３関係）１ 特例のあらまし２ 特例の適用要件３ 特例の内容４ 申告等の手続第６節 既成市街地等内にある土地等の中高層耐火建築物等の建設のための買換え及び交換の場合の譲渡所得の課税の特例（措置法第37条の５関係）１ 特例のあらまし２ 特定民間再開発事業の施行により建築された中高層耐火建築物を取得した場合の買換えの特例３ 特別な事情により特定民間再開発事業の施行地区外に居住用財産を取得した場合の税率の特例４ 中高層耐火共同住宅の建設のための買換えの特例５ 既成市街地等内にある土地等の中高層耐火建築物等の建設のための交換の特例第７節 特定の交換分合により土地等を取得した場合の課税の特例（措置法第37条の６関係）１ 特例のあらまし２ 特例の適用要件３ 清算金を取得した場合の800万円特別控除４ 特例の内容５ 申告等の手続第８節 特定普通財産とその隣接する土地等の交換の場合の譲渡所得の課税の特例（措置法第37条の８関係）１ 特例のあらまし２ 特例の要件３ 特例の内容４ 申告の手続等第９節 債務処理計画に基づき資産を贈与した場合の課税の特例（措置法第40条の３の２関係）１ 特例のあらまし２ 特例の適用要件３ 申告等の手続第10節 特定の基準所得金額の課税の特例（極めて高い水準の所得に対する負担の適正化措置）（措置法第41条の19関係）１ 特例のあらまし２ 特例の適用要件３ 申告等の手続４ 適用関係第11章 譲渡所得の特別控除額の累積限度額特別控除の順序及び範囲第12章 公益法人等に対して財産を寄附した場合の譲渡所得の課税の特例 第１節 特例の概要１ 公益を目的とする事業を行う法人２ 遺贈と同様に取り扱う場合３ 人格のない社団等に対する贈与等があった場合４ 実質上法人の所有と認められる場合第２節 特例の適用対象となる法人１ 一般特例の適用対象となる法人２ 承認特例の適用対象となる法人第３節 承認の要件１ 一般特例の場合２ 承認特例の場合第４節 承認を受けるための手続１ 一般特例の場合２ 承認特例の場合３ 承認申請に当たっての注意点第５節 国税庁長官の承認等の通知１ 非課税承認若しくは不承認又は非課税承認の取消しに関する通知２ 承認等の判定の時期等３ 承認特例対象法人の自動承認４ 承認後の手続５ 博物館等を運営する独立行政法人等に対する有形文化財の寄附についての自動承認第６節 承認の取り消し１ 非課税承認が取り消される場合２ 特定管理方法により管理されている場合第７節 措置法第40条に規定する非課税承認継続の特例１ 公益法人等が買換資産を取得する場合の非課税承認継続の特例２ 買換資産を特定管理方法により管理する場合における非課税承認継続の特例３ 公益法人等が合併する場合の非課税承認継続の特例４ 公益法人等が解散する場合の非課税承認継続の特例５ 公益法人等が公益認定の取消し処分を受けた場合の非課税承認継続の特例６ 特定一般法人が公益目的支出計画に基づき他の公益法人等へ財産等を贈与する場合の非課税承認継続の特例７ 幼稚園等を設置する公益法人等が幼保連携型認定こども園を設置するために他の公益法人等へ財産等を贈与する場合の非課税承認継続の特例８ 公益法人等から合併等により資産の移転等を受けた場合（受贈法人等が合併等による資産の移転につき届出等をしなかった場合に限る。）の非課税承認継続の特例９ 公益法人等の有する資産が特定贈与等に係る財産等であることの確認制度第８節 特定贈与等を受けた公益法人等による書類の提出義務１ 特定一般法人が公益認定を受けた場合の書類の提出２ 公益法人等が公益認定の取消しの処分を受けた場合の書類の提出第９節 承認申請書等の書き方第10節 非課税制度継続特例等の届出様式等第13章 譲渡所得等の課税の特例の適用に関する事前協議等第１節 事前協議の目的第２節 事前協議の対象となる公共事業等１ 租税特別措置法第２章第４節第４款（収用等の場合の譲渡所得の特別控除等）に規定する事業２ 租税特別措置法第２章第４節第５款（特定事業の用地買収等の場合の譲渡所得の特別控除）に規定する事業第３節 事前協議の時期第４節 事前協議先１ 国税庁において事前協議を行うこととされている事業２ 国税局において事前協議を行うこととされている事業３ 税務署において事前協議を行うこととされている事業４ 事前協議の省略第５節 事前協議の方法１ 事前協議の申出２ 協議結果の事業施行者への通知第６節 土地収用法第３条各号の一に掲げるものに関する事業の特例の適格要件１ 事業計画の具体性２ 事業の土地収用法上の適格性３ 事業の税法上の適格性４ 代行買収の適格性５ 収用等をする資産の適格性６ その他の適格性第７節 事前協議後の注意事項１ 全ての事業についての注意事項２ 収用等の場合の課税の特例に係る事業についての注意事項第８節 証明書の発行１ 収用等の場合の課税の特例２ 特定土地区画整理事業等のために土地等を譲渡した場合の譲渡所得の特別控除３ 特定住宅地造成事業等のために土地等を譲渡した場合の譲渡所得の特別控除４ 農地保有の合理化等のために農地等を譲渡した場合の譲渡所得の特別控除第９節 不動産等の譲受けの対価の支払調書等の提出義務１ 収用等の場合の課税の特例２ 特定事業の用地買収等の場合の譲渡所得の特別控除第14章 国外転出時課税制度第１節 国外転出時課税制度の概要第２節 国外転出をする場合の譲渡所得等の特例（国外転出時課税）１ あらまし２ 国外転出時課税の対象者３ 対象資産の範囲４ 対象資産の価額の算定方法５ 申告等の手続６ 納税猶予制度７ 確定申告期限前に譲渡をした資産の価額が下落した場合等８ 国外転出の日から５年（10年）以内に帰国した場合等の課税の取消し９ 国外転出の時に課税された資産の取得価額等の計算10 国外転出の時後に同一銘柄の有価証券等の取得をした場合の判定方法等11 相続又は遺贈により取得した有価証券等の取得費等の額に変更があった場合の修正申告及び更正の請求の特例12 二重課税の調整第３節 贈与等により非居住者に資産が移転した場合の譲渡所得等の特例（国外転出（贈与・相続）時課税）１ あらまし２ 国外転出（贈与・相続）時課税の対象者３ 対象資産の範囲４ 対象資産の価額の算定方法５ 申告等の手続６ 納税猶予制度７ 確定申告期限前に譲渡をした資産の価額が下落した場合等８ 受贈者等が贈与等の日から５年（10年）以内に帰国した場合等の課税の取消し９ 贈与等の時に課税された資産の取得価額等の計算10 贈与等の時後に同一銘柄の有価証券等の取得をした場合の判定方法等11 相続又は遺贈により取得した有価証券等の取得費等の額に変更があった場合の修正申告及び更正の請求の特例12 遺産分割等があった場合の修正申告、期限後申告及び更正の請求の特例〔別 表 目 次〕別表１ 収用証明書の区分一覧表別表２ 公共用地の取得に伴う損失補償基準要綱による各種補償金の課税上の区分一覧表別表３ 特定土地区画整理事業等に関する証明書の区分一覧表別表４ 特定住宅地造成事業等に関する証明書の区分一覧表別表５ 農地保有の合理化等に関する証明書の区分一覧表別表６ 優良住宅地等のための譲渡に関する証明書類等の区分一覧表〔参考１〕東日本大震災の被災者等に対する譲渡所得関係の税制上の措置の概要〔参考２〕印紙税額一覧表〔質疑応答目次〕〔質問1〕地下又は空間について上下の範囲を定めた借地権の設定〔質問2〕区画形質の変更等を加えた土地に借地権を設定した場合の所得〔質問3〕特殊関係者間の不等価交換〔質問4〕資産を現物出資した場合の総収入金額〔質問5〕共有地の分割〔質問6〕一の契約に係る２筆の農地の譲渡〔質問7〕減価償却資産の耐用年数の改正に伴う非事業用資産を譲渡した場合の譲渡所得の金額の計算上控除する取得費の計算〔質問8〕短期譲渡所得と概算取得費控除の特例〔質問9〕取得費に算入する特別土地保有税〔質問10〕遺産の取得のために要した弁護士費用〔質問11〕開発許可の条件として寄附した土地の取得費算入〔質問12〕借入金により取得した固定資産を使用開始後に譲渡した場合〔質問13〕借入金で取得した固定資産の一部を譲渡した場合〔質問14〕代物弁済により取得した土地の取得費〔質問15〕譲渡代金の取立てのために要した弁護士費用等〔質問16〕地方公共団体が行う50戸以上の一団地の住宅経営事業に供する土地を開発公社が代行買収した場合の特例の適用〔質問17〕一部事務組合の設置する消防施設の用地を市が買い取った場合の特例の適用〔質問18〕借地人が交付を受けるべき補償金の代理受領〔質問19〕代替資産の個別法と一組法の併用〔質問20〕「買取り等の申出のあった日」の判定〔質問21〕収用等の場合の5,000万円控除の特例の適用の撤回〔質問22〕同一年に２つの収用等があった場合の5,000万円の特別控除〔質問23〕組合施行の土地区画整理事業区域内の土地を市町村が買収した場合の2,000万円の特別控除〔質問24〕市町村が施行する土地区画整理事業区域内の土地を公共施設用地に充てるため先行バラ買いした場合の2,000万円の特別控除〔質問25〕対償地買収に該当するかどうかの判定〔質問26〕50戸以上の一団地の住宅建設事業のための用地買収に係る対償地〔質問27〕農地保有の合理化等のために二つの農地を譲渡した場合の800万円の特別控除〔質問28〕農業委員会のあっせんの時期〔質問29〕家屋の所有者と土地の所有者が異なる場合における土地の所有者についての特別控除〔質問30〕専用住宅の一部を事務所に改造した後に譲渡した場合〔質問31〕持分の異なる家屋とその敷地を譲渡した場合〔質問32〕共有で所有している家屋とその敷地を譲渡した場合〔質問33〕隣接している２区画のマンションを一戸として居住の用に供している場合の居住用財産の特別控除〔質問34〕隣接地に別棟の居住用家屋を建築した場合〔質問35〕息子夫婦が別棟の家屋に居住している場合〔質問36〕居住用財産の売却時には新たな家屋に居住している場合〔質問37〕居住用家屋と土地の所有者が異なる際に当該家屋を取り壊して土地のみを譲渡した場合〔質問38〕相続した家屋に居住することなく譲渡した場合〔質問39〕住まなくなってから３年内に契約を締結し、４年目に引き渡した場合〔質問40〕取り壊した居住用家屋の敷地の一部譲渡〔質問41〕財産分与による譲渡〔質問42〕居住用家屋の敷地の所有者のみが居住している場合〔質問43〕家屋と土地の所有者が異なる場合で家屋について譲渡益が算出されないときの居住用財産の譲渡所得の特別控除と住宅借入金等特別控除の関係〔質問44〕相続時に地震に対する安全性に係る規定等を満たしている場合〔質問45〕売買契約後に被相続人居住用家屋が取り壊される場合〔質問46〕更地になっていない中で申告において契約の締結日を選択する場合〔質問47〕用途上不可分の関係にある２以上の建築物を譲渡した場合〔質問48〕買い換えた土地の上に親族名義の家屋を建築し居住した場合〔質問49〕買換資産に改造及び改良を加えた場合〔質問50〕家屋と敷地の所有期間が異なる場合〔質問51〕共有の居住用土地建物を譲渡した場合の居住用財産の買換えの特例〔質問52〕買換資産を居住の用に供した後に譲渡した場合〔質問53〕譲渡物件の住宅借入金等の償還期間が変更されている場合〔質問54〕月極めの貸駐車場の用に供される土地を買換資産（措置法第37条第１項の表の第３号の下欄）とすることの可否〔質問55〕被相続人の事業用資産を相続した者が譲渡した場合の「事業用資産」の判定〔質問56〕買換資産を取得する予定であった者が、買換資産を全く取得しないまま死亡した場合の修正申告期限〔質問57〕不動産会社の有するたな卸資産との交換〔質問58〕客観的な時価の異なる固定資産の交換〔質問59〕地続きの土地を２分して交換した場合〔質問60〕農地法第５条の許可によって耕作権を底地と交換した場合〔質問61〕原野と山林を交換した場合の用途区分〔質問62〕交換取得資産を交換譲渡資産の譲渡の直前の用途に供したか否かの判定〔質問63〕確定申告期限後５年を経過した後に譲渡代金が回収不能となった場合の手続〔質問64〕譲渡代金を受領した仲介人から譲渡代金を回収することができなくなった場合〔質問65〕連帯保証における負担割合〔質問66〕保証債務の履行と借入金利子〔質問67〕預金で保証債務を履行した後に資産を譲渡した場合〔質問68〕資力が喪失している会社の債務を保証した場合〔質問69〕保証債務を履行するために資産を譲渡した直後に相続が開始した場合 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